QC01 Lote 21 · Benchmark Capital Aberto

Fonte primária: B3/CVM — DFP 2025 (demonstrações auditadas), extraídas do portal de dados abertos da CVM (dados.cvm.gov.br, DRE consolidado). Nada de manchete: são os balanços oficiais.

1 · O espelho: margens auditadas das listadas (FY2025)

Empresa	Padrão	Receita	Margem bruta	Margem líquida	Lucro líq.
JHSF	Luxo	R$3,5 bi	63,4%	53,7%	R$1,9 bi
Eztec	Médio-alto	R$1,5 bi	41,7%	36,5%	R$0,5 bi
Lavvi (Cyrela alto)	Alto	R$1,8 bi	34,9%	26,4%	R$0,5 bi
Moura Dubeux	Alto regional	R$2,4 bi	34,9%	17,8%	R$0,4 bi
Cyrela	Médio-alto	R$9,4 bi	32,6%	25,4%	R$2,4 bi
Cidade Jardim (nosso)	Alto	VGV R$106M	≈45%	≈25%	proj.
Even	Médio-alto	R$1,9 bi	27,1%	15,6%	R$0,3 bi
Trisul	Médio-alto	R$1,4 bi	29,3%	15,5%	R$0,2 bi
Helbor	Médio	R$1,1 bi	31,0%	8,2%	R$0,1 bi
Melnick	Médio	R$1,1 bi	24,4%	13,4%	R$0,2 bi
Cury	Econômico	R$5,4 bi	39,8%	20,0%	R$1,1 bi
Direcional	Econômico	R$4,3 bi	39,7%	22,6%	R$1,0 bi
Plano&Plano	Econômico	R$3,3 bi	31,1%	12,9%	R$0,4 bi
Tenda	Econômico	R$4,2 bi	30,1%	11,6%	R$0,5 bi
MRV	Econômico	R$10,9 bi	29,3%	−9,6%	R$−1,0 bi
Alphaville	Loteamento	R$0,6 bi	35,2%	−18,0%	R$−0,1 bi
Tecnisa / Gafisa	(reestruturação)	R$0,2/0,6 bi	−16/−32%	−47/−88%	neg.

AUDITADO DFP 2025 consolidado, CVM dados abertos (conta 3.01 receita · 3.03 lucro bruto · 3.11 lucro líquido). Nosso número é projeção de projeto (não consolida SG&A corporativo).

2 · A régua que importa: o nosso padrão (alto) bate exato

Margem líquida · Lavvi (alto)

26,4%

Margem líquida · Cyrela

25,4%

Nossa (alto, projeção)

≈25%

Eztec (médio-alto)

36,5%

Nossa margem líquida ~25% cai exatamente na média do alto padrão (Lavvi 26,4% · Cyrela 25,4%), abaixo da Eztec (36,5%) que tem o maior land bank próprio e a gestão mais enxuta do setor. Nossa margem bruta ~45% fica entre Eztec (41,7%) e JHSF (63,4%) — coerente com alto + terra própria a 12%.

3 · O padrão manda, mas não é tudo (a leitura honesta)

A margem sobe com o padrão, mas há dispersão dentro do mesmo padrão — quem faz a diferença é terra própria + eficiência de obra:

Econômico: MRV 29,3% · Tenda 30,1% · Plano 31,1% → mas Cury 39,8% e Direcional 39,7% provam que eficiência no econômico também gera margem alta.
Médio-alto: Cyrela 32,6% · Even 27,1% · Trisul 29,3% · Eztec 41,7% (a mais eficiente, terra própria).
Alto: Lavvi 34,9% · Moura Dubeux 34,9% → e o nosso ~45% acima delas porque a permuta é só 12% (a deles paga 15–25% de terreno).
Luxo: JHSF 63,4% (inflado por venda de ativo; recorrente ~57,5%).

Risco das listadas que não queremos repetir: MRV caiu para prejuízo (−R$1,0 bi) apesar de receita de R$10,9 bi, por aposta nos EUA (Resia) + juros. Alphaville, Tecnisa, Gafisa no vermelho. A lição: margem bruta alta não segura resultado se o financeiro e o caixa estourarem — nosso desenho (terra própria, sem alavancagem) é exatamente o antídoto.

4 · Reconciliação do nosso número

Item	Valor	Status
VGV (104 un)	R$106,4M	PROPOSTA
Preço venda	R$10.037/m² privativa	PROPOSTA
Permuta (terra própria)	12% = R$12,77M	PROPOSTA
Obra (alto, central)	R$3.200/m² = R$45,8M	ASSUMPÇÃO
Despesas	20% = R$21,3M	ASSUMPÇÃO
Margem bruta	≈45%	ASSUMPÇÃO
Margem líquida	≈25% (18,0–30,5%)	ASSUMPÇÃO

Conclusão: nossos números batem com o alto padrão das listadas, na régua exata (margem líquida ~25% = Lavvi/Cyrela). O que ainda falta cravar não é benchmark de mercado — é a obra real (Mouzer/Wesley) e as despesas reais do ciclo.

5 · Fontes

B3/CVM dados abertos — dfp_cia_aberta_2025.zip, DRE consolidado (FY2025), margens calculadas = lucro bruto ÷ receita.
Padrões de preço R$/m²: Brain Ago/2025 (Estudo Vocacional Cidade Jardim).
SINAPI-MG: R$1.860,41/m² · jul/2026.
Nomes oficiais CVM: "EZ TEC" (Eztec) · "MRV ENGENHARIA" (MRV&Co) · "CONSTRUTORA TENDA" etc.

Disciplina: [AUDITADO] = CVM/B3 DFP 2025 + Brain Ago/2025 + SINAPI jul/2026 · [PROPOSTA] = desenho de produto · [ASSUMPÇÃO] = multiplicador/eficiência/despesas.