Dossiê de Viabilidade — QC01 Lote 21

Legenda: [AUDITADO] = documento oficial (RU/matrícula/IBGE/Sinduscon) · [PROPOSTA] = produto elaborado, a validar com o escritório · [ASSUMPÇÃO] = estimativa a auditar com orçamento.

1. Produto elaborado — "Essenza Lote 21"

Proposta de produto para precificação e orçamento com o escritório de arquitetura. Posicionamento alto padrão, diferenciado da Renout Diniz (Standard Plus R$450k).

Torre	Única · 25 pavimentos + cobertura [PROPOSTA — projeção ~500 m², 4 un/andar]
Pavimento-tipo	4 apartamentos de 100 m² (3 suítes + varanda gourmet)
Coberturas	2 últimos andares · 150 m² (4 suítes + terraço) · 2 por andar = 4 coberturas
Total de unidades	104 (100 de 100 m² + 4 coberturas de 150 m²)
Área privativa	~10.600 m²
Garagem	2 vagas/unidade (subsolo + podium)
Lazer	piscina, academia, salão gourmet, coworking, playground, pet place
Ticket	R$ 1,0 M (100 m²) · R$ 1,4 M (cobertura 150 m²)

2. Viabilidade (permuta 12%)

Linha	Valor	Classificação
VGV = 100 × R$1,0M + 4 × R$1,4M	R$ 105,6 M	input Leandro + proposta
Terreno (permuta 12% do VGV)	R$ 12,7 M	input Leandro
Obra (SINAPI-MG R$1.447,75/m² × fator alto-padrão)	~R$ 50 M	ASSUMPÇÃO
Despesas (comissão/marketing/impostos/admin ~20%)	R$ 21,1 M	ASSUMPÇÃO
Custo total	R$ 83,8 M	—
Lucro bruto	R$ 21,8 M	—
Margem	~21%	—

Sensibilidade da margem (só a obra varia): R$2.800/m² → ~27% · R$3.200/m² → ~21% · R$3.600/m² → ~16%. Por isso o orçamento real da obra é o dado que falta.

3. Auditoria de dados

Auditado (não é chute)

Terreno 3.180,40 m² · CA 4,0→5,0 · TO 70% (RU processo 8585/2026, SMPU/PMU)
SINAPI-MG R$ 1.447,75/m² (IBGE/CAIXA) · SINAPI nacional R$ 1.985/m² · INCC-M 6,4%/12m
Preço de mercado por bairro (Evolui/urbis): Granja Marileusa R$9.183 · Jardim Sul R$9.794 · Morada da Colina R$8.000

Assunção (a auditar)

Custo de obra do alto padrão (usei ~R$3.200/m² = SINAPI-MG × ~2,2)
Projeção de 500 m² (4 un/andar) — depende do desenho do escritório
Despesas ~20% do VGV

4. Pedido de orçamento (para o escritório de arquitetura)

Para travar margem/TIR/VGV definitivos, precisamos destes 4 dados do projeto:

1. Projeção do pavimento-tipo (m²) e nº de unidades/andar — confirma os 25 andares?
2. Custo de obra R$/m² de área construída, no padrão alto (3 suítes, varanda gourmet)
3. Área construída total (privativa + garagem + áreas comuns)
4. Prazo de obra (meses) — para o fluxo de caixa e a TIR

Com esses 4 números auditados, a conta fecha 100%: VGV, custo, margem, TIR, payback e nº de andares definitivos — sem estimativa.