Otimização do Produto · QC01 Lote 21

O melhor produto — análise por tipologia de mercado

Iteração do produto com dados auditados (Brain tipologias, VSO e R$/m² reais de Uberlândia). Chegamos à ficha final para o escritório orçar.

Legenda: [AUDITADO] = Brain/market_constants · [RECOMENDAÇÃO] = otimização nossa.

1. O mercado por tipologia (auditado)

Tipologia	Área média	Ticket	R$/m²	VSO
1D (1 dorm)	41,4 m²	R$ 464.736	R$ 11.237	76,0%
2D (2 dorm)	53,1 m²	R$ 345.479	R$ 6.506	80,8%
3D (3 dorm)	115,9 m²	R$ 1.106.071	R$ 9.541	76,5%
4D (4+ dorm)	245,2 m²	R$ 3.125.842	R$ 12.748	83,6%

2. Insights que mudam o produto

4D (maior porte) tem a MELHOR VSO (83,6%) e o MAIOR R$/m² (R$12.748) — cobertura/luxo é o segmento que mais vende e mais valoriza.
Seu 100 m² (3D) a R$10.000/m² fica ~5% acima da média 3D (R$9.541) — coerente para alto padrão.
Sua cobertura 150 m² a R$1,4M (R$9.333/m²) está ABAIXO do mercado 4D (R$12.748/m²) — dá pra precificar a cobertura mais alto.
O 2D (2 dorm, 53m²) é o território da Renout (Standard Plus R$450k) — evitar.

3. Produto otimizado (ficha final)

Core (3D)	100 m² · 3 suítes · R$ 1,0 M (R$10.000/m²) · 100 unidades
Cobertura (4D)	150 m² · 4 suítes + terraço · R$ 1,6 M (R$10.667/m²) [recomenda subir de R$1,4M] · 4 unidades
Total	104 unidades · ~10.600 m² privativa
Torre	25 pavimentos · projeção ~500 m² · 4 un/andar
VGV	100×R$1,0M + 4×R$1,6M = R$ 106,4 M

Decisão de CA: começar no CA 4,0 (sem outorga, menor risco) e guardar o CA 5,0 como alavanca de fase 2 (+25% de VGV se o mercado pedir mais unidades).

4. Pedido de orçamento (pro escritório)

1. Custo de obra R$/m² de área construída, alto padrão (3 suítes, varanda gourmet).
2. Projeção do pavimento-tipo (m²) e unidades/andar — confirma 25 pavimentos?
3. Área construída total (privativa + garagem + comum).
4. Prazo de obra (meses).